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引っ越し先の人の家具等の配置をする動きは、私そのものだった
そんな私が、どうして「収納のプロ」になれたのか？一言で言えば、「そんな私」だったからかもしれません。引っ越し先で荷物を開け、お客様の指示どおり、家具などを置いていきます。そのうち「あれ？」と気がつくのです。奥様が同じところを何度も何度も行ったり来たりしている。なぜなんだろう、と。今見れば、ただちに「動線が悪い！」とわかるのですが、当時の私にはわかりません。なんだかおかしいと思うだけです。また、ある
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自転車操業を余儀なくされている
大学周辺のワンルームマンションも同様だ。「私が学生だった頃は４年間で入居者が卒業し、入れ替わるだけに、礼金が確実に入るオイシイ投資だと思っていたのですが、実際に投資を始めてみると少子化で大学全入時代ということもあって、かなりの自転車操業を余儀なくされている」と言うのはここ数年、大学周辺のワンルームマンション投資をしているＥさんだ。大学周辺は見回すと、今では学生向けマンション、アパートがギッシリ、完
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ずっとその部屋を使い続けることが出来る
不動産を持っていても何もしない素人が貸すことを嫌う理由は、我が国では借地借家法という法律があり、借り手の立場を手厚く保護しているためだ。この法律の中で最もネックとなるのが、大家から正当な理由がない限り解約の申し出が出来ないという条項だ。たとえば、大家がマンションを貸していたとする。この場合、大家から賃貸借契約の期間満丁時に部屋を明け渡して欲しいといっても、入居者は明け渡す必要がない。明け渡してもら
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比較的変動の少ない賃料収入で元本を評価する
不動産取引価格に比べて比較的変動の少ない賃料収入で元本を評価するという画期的なシステムを採用しました。これなら仮に対象物件の価格が下落しても、家賃に大幅な変動がなければ元本評価に影響はありません。これは、みなさんの経験と照らし合わせても納得いただけると思います。家賃はそう簡単に変動しませんよね。しかも年間を通して一定の家賃にするというしばりがあります。さらに、共生を理念とした商品として、利用者・テ
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制度の乱用で巨大計画が強行されている
都立大学跡地にしても、そこに大学があったからこそ高層マンションの建設が可能な第一種中高層住居専用地域に指定されていたのだ。したがって、大学が一九九三年に八王子に移転した後、世田谷区はこれを、周辺と調和する第一種か第二種の低層住居専用地域に指定替えすべきだったのにそれをサボった。そしてあろうことか、世田谷区は二〇〇三年に始まった用途地域の見直しにあたって、問題の跡地に新たに高度制限をかけることにした
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入居者によって価値が変わる収益不動産
収益不動産には入居者がもちろん必要だが、実はこの入居者によって物件の価値が変わることがある。つまり、よい入居者を入れると、その収益不動産は高くなることがあるのだ。このことは一階が店舗の場合、マンション・オフィスビル・店舗ビルに関わらずその影響を大きく受ける。では、どんな入居者が価値を上げてくれるかというと、有名でしっかりとした財務体質を持っている入居者がいいのだ。具体的には、有名なコンビニ、ファー
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居心地がいいから発するものではない
「ひきこもり」という言葉が現在の意味で使われるようになったのは平成に入ってくらいから。そのため、一部には豊かになった社会が引きこもりを生んだという声があります。つまり、かつて生きるために一生懸命にならざるを得なかった社会では自分自身の存在や人間関係に不安や恐れ、悩みを抱えても、それ以前に生活があった。しかし、今では引きこもっていても生活していける、だから、引きこもる……という論理です。確かに、今の
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買い替えの方法としては主流
子どもが生まれて家族が増えたり、生活のスタイルが変わったりして住まいはだんだん狭くなっていくから、多くの人は最終的な住まいを持つまでに一度か二度の住み替えを行なうものである。先に紹介したデュークス夫婦のように、いま住んでいる物件を値上がりしたところで売って、そこでできた資金で次にもっと広い物件を購入するのが一般的な順序だろう。マンション、二戸建てともにこの買い替えでポイントになるのは「売り」と「買
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日建は4分野で首位、NTTファシは全分野でランクイン
日刊建設通信新聞社は、設計事務所各社の決算実績（調査対象期間2004年4月〜05年3月）と建築設計・監理収入の用途別比率から、分野別の上位10社を算定した。今回の新たな顔ぶれとしてアール・アイ・エーが集合住宅で8位に、事務所系ビルでは5位にJR東日本建築設計事務所、9位に安井建築設計事務所がランクインした。生産系施設では日立建設設計が4位に躍り出た。建築設計・監理収入で5位に20億円の差をつける日
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移住希望先のトップはなぜか静岡
大都市はどこを見渡してもヒト、ヒト、ヒトでいっぱいで自然もない。自分の家を持つこともできないし、やっと持てたとしても通勤時間がかかりすぎる。物価も高いし人間関係も希薄だ。しかし、そんなことははじめからわかっているのに、やはり多くの若者が大都市の魅力に逆らえずに集まってくる。その結果、ますます人が増えて住みにくくなる。そんな悪循環がいよいよ限界に達したせいなのだろうか、最近になって大都市を脱出したい
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マンション物件の設備は機能性で選ぶ
新築マンション物件情報誌には近代建築のデザインの下、耐震・免震など安全面を強調していたり、どこよりも住みやすい快適な空間を・と思う存分アピールしている。自分が実際に住んだとしたならと想像しながら見ていくと、高機能な設備は全部ほしいのだけれど数点選ぶとしたらまず、生ごみデスポーザがほしいですね。キッチンは見た目の清潔感はもちろんだが生ごみの臭いが出ないのはすごいこと。気密性の高いマンションでは大切で
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長期固定金利型について
契約時に返済後まで金利が確定している長期固定金利型には、金利が一定のタイプと2段階のタイプがあります。将来の金利の動きに一喜一憂する必要もなく、家計管理もしやすいといえます。ただ、金利水準は10年ものの国債利回りなど市場の長期金利を基準としていて、現在のような低金利の時期には、変動金利型に比べて金利が高めにならざるをえません。とはいえ、将来の金利がどのような動きをするかは、誰も確実に予測することは
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「現代住宅双六」の上がりは何に？
子どもの成長にも、経済所得の変動にも、ライフサイクルにも柔軟に対応する「住宅交換」の理想があった。じっさいニュータウンにも戸建て住宅ばかりのニュータウンがあるかと思えば、集合住宅ばかりのニュータウンもあるが、高蔵寺ニュータウンには賃貸の公団住宅のさまざまな間取り、分譲公団住宅、分譲建て売り住宅、土地分譲の戸建てなど、住宅双六のあらゆる段階が用意されている。引用された京都大学上田篤研究室製作による「
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公共的恩恵として
たとえば輸送関係にせよ、教育施設にせよ、電信電話諸施設にせよ、それらによって住民はすでに明らかに社会的恩恵を蒙っており、地価もそれらの効用を値上がりしていることは確かである。したがってこの際、これまでの恩恵は（従来これらの諸設備は、地価高騰の原因ではあることを誰しも承知しながら、計算が困難なので、これを等閑視せざるをえなかった）多摩地区のような新規事業費に比準してみて、既往の恩恵をも推定することと
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継続賃料の増額請求について
借地権はあくまで、債権に根拠をおいたものとして、債権の利回り計算を算定の根拠に定義づけようとするのは従来の計算方式である。その場合、当然に土地の超過利潤としての地代との関係によって計算しようとするもので、賃貸料の一部補足、賃貸料の一部前払、投資参加（潜在賃料の資本還元）などの諸説によって説明している。土地の賃貸借契約の条件としては、期間と賃料額をきめるのがおもなものである。契約当初、賃料は土地購入
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鑑定評価基準は収益還元法や原価法を提示
従来鑑定評価基準がないことが、地価騰貴の原因であるように思ってる人が多い。しかし私はそうは思わない。地価は土地の特性によって、個別的に独立的に、売手買手のネゴシエイトによって発生している。これは売手が自分の投資によって得た土地を原価を割らない程度を基準とし、それよりもなるべく高く売りたいと欲し、買手は投資によって市場利潤を最低とする利用価値をなるべく上まわるように、投資額を考えて折衝するのであり、
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一種と二種では雲泥の差、地価の高騰を招く
自由通りはそれまで、建築物の高さは十メートルに制限されていた。また北の約三分の一は、戦前からの大規模地主などが住み、畑も残る地域で建ぺい率は五〇％、容積率は一〇〇％だった。それ以南の建ぺい率は六〇％で、容積率は一五〇％だった。建ぺい率は建坪ともいい、建築面積の敷地面積に対する割合のことだ。それが五〇％であれば、建物は敷地の半分まで建てられる。容積率は、建物の総床面積の敷地面積に対する割合である。建
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構造的に必要な柱
発掘現場の砂利混じりの土中から顔を出している柱は、オムスビ顔でこっちを向いてほほえんでいる。おのおの直径一メートル三十五センチの丸太が三本、帯金で束ねられた状態なのである。三本を合わせた差し渡しの太さは実にニメートル八十五センチ。この空前の太さを見たら、四十八メートルの高さを疑うことはもはや出来ない。それにしても、古代人はどうしてそんな高さを必要としたのか。一本の樹から取れる柱の高さを超える背丈を
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あたたかくゆとりある生活のために
奥さまのKさんは、フルタイムの仕事をおもちです。天気がわるい日でも、安心して洗濯ものを干して外出できるようにと、はじめは浴室用乾燥機を希望していました。しかし、Ｍさんのケースも頭にあったので、天井埋め込み型のものを洗面脱衣室につけることにしました。「洗濯ものを夜洗い、寝るときにスイッチを入れておくんです。朝おきるころに乾いているし、洗面室がとってもあったかいんです」トイレの暖房は、とくにお年寄りが
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バルコニーの床にも目配りを
バルコニーの床は、ふつう塩ビ樹脂製が多く、水に強いのですが、風化すると弾力性が衰えますから、５年くらいしたら、床だけ替えるとよいでしょう。すのこ式の床は、間口２・７ｍ、奥行き90cmで、約３万2000円。お宅のバルコニーの床はどうなっていますか。鉄製だったら、さびをサンドペーパーで取り除き、まめにペンキの塗り替えをしましょう。板張りの場合は、２年に１度はペンキやニスを塗って、上手な管理をする必要が
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こうして補助金交付が決まった
団地の住民でプロジェクトを陰で支えた「NPO多摩ニュータウン・まちづくり専門家会議」理事長秋元孝人は、その道程をこう述べる。「住み続けられるマンションが僕らの合言葉です。じつは、もともと屋上の断熱が不十分で、夏に最上階の住戸はものすごい暑さで、天井を手でさわると熱いほどでした。そこで〇三年、五センチのスタイルフォーム断熱材を屋上に張った。ずいぶん涼しくなりました。どのくらい室温が変化したか、首都大
こうして補助金交付が決まった... の続きを読む
住宅抵当証書とは
住宅抵当証書は個別の債権譲渡の方式、いわゆる民法上の指名債権譲渡のやり方を利用して、事務の簡素化を図るため、貸付条件（金利、期間、償還方法等）を同じくする多数の貸付債権を一定額にまとめて証書の形式にしたものです。しかし、住宅抵当証書は、抵当権付住宅貸付債権譲渡に関する基本契約により、個々の債権譲渡のたびに、譲渡を証明するために発行される証拠証書であり、有価証券ではありません。昭和四十八年十二月の大
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元締めが締まると金融機関は不良債権を抱える
ファンドが不動産を買えなくなったのである。受け皿であったファンドが不動産を買わなくなると、マンションなどをファンドに「卸」していたマンションデベロッパーなどが不稼働物件を抱え込むことになり、さらに建設業者に建築資金を払えなくなる。マンションデベロッパーに資金を融通していた金融機関は債権回収を急ぐため、物件のたたき売りが始まる。このように、上昇基調だった不動産市場は一気に下落方向に向かい、地価下落と
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現状の家計を洗い出す
現状の家計の見直しから始めます。予算作りの際は、保険料、貯蓄、住宅維持費、使途不明金などを中心に考えますので、食費や光熱費の端数はそれほど重要ではありません。「できるだけシンプルにわかりやすく」というのが、私の資全計画の信条です。細かな単位にこだわりすぎず、大きな方向性をまず考えましょう。「使途不明金」というとちょっと言葉が悪いかもしれませんが、要はその家庭の「ゆとりのお金」です。実際には細かな端
現状の家計を洗い出す... の続きを読む
指示・運営するのは金ではなく人間
企業や事業再生ファンドも、そこで働く従業員たちを軽視しがちになって、結局は企業価値や事業価値を下げるケースも散見される。かつて、LBO（Leveragedbuyout）がそうであったように、買収後に資産価値を下げるような行為は、合法であっても人道的な問題は残る。企業は生き物であり、不動産もまたメンテナンスやPM次第でその価値を上げることもできる。それらを指示・運営するのはカネではなくて、人間である
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法則は日本全国どこでも同じ
はじめて賃料から実質的な真の資産価値を推定し、それをベンチマークすることができます。割高だとか、割安だとか、そういう判断は、それからなのです。したがって、いくら売買価格の相場を観察しても、ある物件の売買価格が「割高なのか？あるいは割安なのか？」は、永久にわかりません。なぜなら、いつまで売買価格を眺めていても、その理由が適正か否かは絶対にわからないからです。つまり、ベンチマークや基準となる法則性がな
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建設コンサル業界のトレンド
08年度下期から提携、統合などにブレーキがかかっている。2008年度上半期までは、07年度に続き大日本コンサルタントがエーティックと業務提携、日技クラウンと太陽コンサルタンツが統合して国内事業のＮＴＣコンサルタンツと海外事業のＮＴＣインターナショナルを設立、東京建設コンサルタントがエミック･ケーテックを吸収合併するなど業界再編の動きが活発だったが、下半期に入るとブレーキがかかったかのように急に少な
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予算作りの重要ポイント
マイホーム購入の資金計画の立て方について解説していきましょう。住宅ローンの予算の本質は、「物件価格」ではなく、ローンの支払利息を含めた「支払可能額」です。きちんと予算を作るのであれば、まずは「月々いくらならローンが払えるか？」という出発点に立つことです。そして、月々の返済額から借入額を算出し、頭金を足して、いくらの物件を買うのかを考えていきます。ところが従来のやり方では、物件価格から頭金を引いて、
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二世帯住宅を建てることになった経緯
我が家は二世帯住宅です。旦那の両親と一緒に住んでいます。結婚した当初は、別々に暮らしていましたが、私達夫婦が、家を建てることを考えていると両親に話したら、いつのまにか話は同居の方向に・。義父は、寂しがり屋なので、同居したがっているのはわかっていましたが、義母は、私と揉めるのが嫌だから、同居して仲が悪くなるくらいなら、適度に離れて仲良くしていたいと、同居には反対していました。でも、話し合いをするうち
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楽しく見学できるモデルハウス
すぐにマイホームを購入したり建築する予定がなくても、モデルハウスの見学は有効です。家族でもよし、友達、恋人同士、付き合い始めた人同士でもいいでしょう。生活感を、感じさせないようなすてきなインテリアですが、いっしょに見ているとお互いの価値観がとてもよくわかってきます。主婦目線で、動線や間取りを見てしまう場合もあれば、手入れや掃除のことから見る場合もあるでしょう。男性だったら趣味のスペースや書斎が気に
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オープンハウスで出会った営業さん
先日、家族でドライブしていると、オープンハウスはこちら、という矢印のついた看板を見つけました。そろそろ自分たちの家が欲しいねと話をしていたので、興味をそそられ、矢印の通りに行ってみました。実際に行ってしまうと担当者の方に色々と聞かれて営業されてしまうだろうから、タダの冷やかしで行くのは相手にも失礼だし、と思って帰ろうとしたのですが、家を検討していることには違いないのだから、試しに見るだけ見てみよう
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小鳥の住宅人工の巣箱
主人の祖父母は庭の木の幹に小鳥用の木製巣箱を取り付けています。野生の鳥たちのためのもので、おじいちゃんとおばあちゃんは、小さな”住宅”の住人ならぬ住鳥（？）たちが巣箱を出入りする様子を、リビングの窓から眺めるのが日課になっているようです。ネットで調べてみたら、このような人工の巣箱は雨よけとなる屋根がつき、赤ちゃん鳥やその卵を狙う外敵が入りにくい仕組みになっているので、鳥たちの繁殖には適しているそう
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住宅情報はネットで収集
住宅を探すにあたって必要なのが、住宅情報だと思います。これまで情報を集めるときは、直接不動産屋へ出向くことが多かったです。しかし最近は無料冊子やインターネットなどでも、情報を集めることができ大変便利になっています。予算や条件などで検索したり、物件の画像も見ることが出来るので探す手間も省けますね。複数の画像や動画が見れる物件もあったり、物件に関する情報はしっかりと集めることが出来ます。私の住宅情報の
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仮設住宅でとりもどす笑顔
先日の大震災により、たくさんの人が家を失いました。学校の体育館などで、プライバシーも保たれないまま毎日を過ごしている方々がまだたくさんいらっしゃいます。仮設住宅の建築もすすんでおりますが、以前の関西での大震災の時には集団で建てられた住宅に、面識のない方々が近くに住んでいるということで心のよりどころがなく、体調を崩してしまう方々が報じられていました。今回はそれを配慮し、近隣住宅の方々がなるべくまとめ
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アトピーやぜんそくを引き起こす「ダニの被害」
「お宅にもダニがたくさんいます」というと、驚かれる方も多いと思いますが、毎日掃除をしてきれいにしているお宅でも、普通ホコリーグラムに二〇〇匹はいるといいます。ただこのダニには、あまり神経質になることはありません。ダニにも種類があり、これは人を刺さないチリダニで、二〇〇匹ぐらいならば、普通ほとんど害はありません。むしろ神経質になってむやみに殺虫剤をまく方が問題です。ただこのチリダニが増えてくると、チ
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枠をつけるときはここをよく見て！
左右の枠から取りつけます。枠につけた番号と位置を確認します。折れあいクギの場合は、クギの向きや曲がり具合を揃えておきます。はめ込むときは、枠をはずしたときと逆から叩いて入れるので、叩く方の枠が本体から少し出る位置で、クギと枠の穴とを合わせて枠をかぶせ、枠を上から押えながら、叩いてはめ込みます。上下の枠は、左右の枠の端にある切り込み部分に差し込み、クギを打って取りつけます。左右の枠の下側が、下の枠と
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長周期地震動は超高層マンションを大きく揺さぶる
石油タンクの原油が長周期地震動に揺さぶられるのは、その固有周期が長いためである。一般に、液体貯槽のスロッシング固有周期は三〜一二秒くらいで非常に長い。しかし、その周期は、超高層建物の固有周期に近い。ということはつまり、長周期地震動は超高層マンションを大きく揺さぶるのである。これまで、高層建物（超高層マンション）は地震に対して安全あると述べてきた。しかしそれは短周期の地震動に対してであった。たとえ震
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あなたの憧れを点検してみよう
人は誰でも、憧れの風景やインテリアのイメージを持っている。建物に関していえば、幼い日によく遊んだリカちゃん人形のハウスやサンダーバードの基地から来ているかもしれないし、初めて外国に出て最初の朝に見た、家々の三角屋根や教会の尖塔のイメージかもしれない。それでなくても洋風の素敵なインテリアは女性雑誌や住宅雑誌を埋め尽くしているから、自分の家づくりのイメージから、これらを追い払うのはまことに難しい。典型
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管理費滞納者続出で管理会社が逃げ出す？
Ｆさんが請求された１人５０万円の修繕工事代は追加の大規模修繕工事の費用だが、この「１人５０万円」と高額になるのは、Ｆさんのマンションは２０戸と総戸数の少ないマンションのため。今後も１戸あたりにかかってくる重い負担が予想される。「新しい管理会社がぼやいていましたよ。「管理組合の口座を見てみたら、修繕積立金の貯蓄が少ないどころか、管理費の滞納額が多く、管理費が赤字となっており、修繕積立金を食いつぶして
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後退を続ける住宅政策
日本政府は戦後一貫して住宅の自助主義を政策の基本に据えてきた。それが持てる者と持てない者の住宅格差を拡大した。ところが現在は、持ち家・借家にかかわらず広汎な人々の間で住むことが脅かされている。そしてこれらの住宅危機は他人事ではない、いつあなたや私を襲ってくるかもしれない「明日はわが身」という状況を生み出しているのである。新しい住宅危機＝居住難の時代といわざるをえない。ところか政府は、住宅とも呼べな
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