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開発重視から規制中心に
1960年代後半の対策にもかかわらず70年代前半に再び大きな地価暴騰期を迎えます。内閣の日本列島改造ブームと過剰流動性のツケです。政府は列島改造政策推進のため、国土総合開発法や国土総合開発公団の設立、国土総合開発庁の設置を目指しましたが、地価狂乱の中で開発ブームは後退し開発法は国土利用や土地取引を規制する国土利用計画法へと正反対に転換、国土総合開発庁は国土庁として発足します。国土利用計画法は、それ
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住宅資金の利息はいくらにする？
住宅資金の利息はいくらにしてもらえば、もっとも得でしょうか。それはズバリいって、三パーセントです。じつは住宅資金に限り、税法にはサラリーマンならではの特例が設けられていて、会社が住宅資金を三パーセント以上の利息で貸したのであれば、通常の利率との差額を給与所得とみなされることはありません。もちろん、利息を三パーセント未満にすれば、年三パーセントで計算した利息相当額と実際の利率による利息相当額の差額が
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土地持ち企業は資金調達で優遇
企業でも同じことが言えます。土地を持つ企業と持たない企業の格差拡大です。土地資産の価値増大による差はもちろんですが、企業の場合は土地資産の増大が土地担保力の増大に直結し、それがさらに事業を拡大させるための資金調達力にはね返ってくるので、恩恵がストレートに表れます。それだけではありません。平成景気が力強く上昇していった1987〜89年度にかけて上場企業がエクイティ・ファイナンスや社債発行などで入手し
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浄水器に求めている機能
一般的に私たちが浄水器に求めている機能は、水道水のカビ臭が除去できること、発ガン物質や細菌などが取り除かれることです。しかしそのような機能が十分に発揮されているかどうか疑問視される機種もあり、また、正しい使い方をしないために、余計に水道水を汚してしまうなどの問題も指摘されています。浄水器は活性炭や中空糸膜などが入った筒状のタンクの中を、水道水を通過させることによって浄化する仕組みです。これはたくさ
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単なる自然災害ではない地すべり
二〇〇六年二月一七日にフィリピンのレイテ島で発生した地すべりは山すその村全体を飲み込み、一〇〇〇人以上の死者・行方不明者を出した。国土地理院の分析では標高八〇〇メートルの尾根付近から一気に多量の土砂が流下し、場所によっては一〇メートル以上の土砂が堆積したという。地すべりを引き起こした直接の原因は、事件発生直前の二週間ほどの間に例年の四倍を越える六〇〇ミリ近い降雨があったことによるとされるが、原因の
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中古住宅として売却する場合
トラブルに悩まされている人は多い。というより、まったくトラブルが発生しないという人はいないのではないか。国土交通省の調査では、現在の住まいに一〇〇％満足しているという人は一割にも満たない。九割方が大なり小なり問題を抱えていることがわかる。中古住宅として売却する場合、こうした細かいトラブルについては修繕もせず、仲介業者も黙って売ってしまうことが多い。住んでみなければわからないから、買ってみて愕然とす
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「例外」はあっても、「適応」は限られている
そもそも、市街化調整区域っていうのは、「都市計画法」に立脚する決まりです。日本って、最近まであんまり秩序だった街作りをしようという考え方がなかったでしょ？「それじゃマズいよね、あんまり無計画に開発しないで、ちょっと考えてみよう」ということで、まず「都市計画区域」という大きな範囲で区切って、そのエリア内を、住宅地を分譲したり、商店街を作ったりして積極的に開発していく「市街化区域」と、「しばらく開発は
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静かさを保てる床の厚さ
床を通していちばん響きやすいのは、イスを引くときの音や、サッシの窓の開け閉めをするときの音である。床をフローリング材で仕上げている場合は、なおさらひどくなる。イスを引きずるような高い音を防ぐためにもっとも効果的なのは、二重窓のようにコンクリートの床とフローリング材などのあいだに空間を設けることであり、そういった対策がなされているかどうかで、伝わる音の大きさにはかなりの差がでてくる。全体的には、コン
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赤坂アークヒルズの紹介
民間が単独で、一五年間かけ、地権者一人ひとりを説得して再開発した複合新都市。事務所、住宅、ＴＶスタジオ、ホテル、音楽ホールを備え、高地価下の都心再開発のひとつのモデルとされる。国際金融都市への道を歩む東京の土地柄で、外資系金融機関が多数入居、また住宅は高料率賃貸住宅となり、ひとつの反省点とはなっているようだ。賃貸ビル大手の森ビルを中心にした赤坂六本木地区市街地再開発組合が、東京都港区赤坂、六本木地
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「家族から隔絶された」と感じてしまう場合も
今は、立派なオーディオセットにパソコン、テレビ、ビデオデッキ、電話、エアコン……。なかには、キッチン直結のインターホンまで取りつけてある部屋がある。子どもたちが「勉強中」に母親を呼び出して、コーヒーや夜食を届けさせるためだという。まるでホテルのルームサービスではないか。そんな快適な個室にこもって子どもたちは何をしているか。勉強などするわけがない。自分のこととして考えてみればわかる。オーディオセット
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住宅ローンに対する意識を聞いた調査
住宅金融公庫が住宅ローンを実際に利用している人と、これから利用したいと考えている人の双方に対して、住宅ローンに対する意識を聞いた調査がある。これをみると、住宅ローン利用者と利用予定者とでは、考え方や行動にかなりの差があることが分かる。利用する前には随分と慎重に構えている人たちが、実際に利用するときには後先を考えずに決めてしまっている面が強いようにみうけられるのである。夢のマイホームを前にして、気持
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購入価格の8割以内に収まる物件を選択する
毎月支出できる住宅関連費用の限度額から、新居で新たに負担が出てくる支出を差し引いた金額か、毎月のローン返済額の限度ということになる。この数字をもとに、先の返済負担率と同じ要領で借入限度額をはじき出す。毎月の限度額を利用できるローンの100万円当たり返済額で割って、100万円をかけると借入可能額か出てくるわけだ。たとえば、毎月の限度額が9万円で、35年元利均等返済、金利3％のローンなら2330万円と
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古いが“新しい”産業
昭和四十年代には早くも戦略として増改築市場を見据えていたところ、五十年半ばには実践していたところがあるというように、決して最近に至って着目されたわけではないということが理解されると思う。ただし、こうは言える。増改築市場は、以上のことが導火線になって、その後に政策的・組織的に取り上げられ始めた、と。とりわけ、建設省のキモ入りによるところの「第一回増改築展・83住まいの増改築フェア」が東京・晴海の国際
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不動産売買の際のかけひき
不動産売買をするとき、1つの不動産会社が販売をしているのではなく、複数の不動産会社が扱うことができる不動産、という場合が多くあります。不動産物件自体の金額は、売主の希望をしている金額なので、大きく変わることはありません。でも、直接売主を知っている不動産会社の場合、多少の融通が利く場合もあります。不動産会社に支払う手数料は、その会社ごとに違う場合が多くあります。仲介手数料は、宅建法で決められていて、
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二世帯住宅の物件を探す
夫の両親の高齢化にともない近い将来同居することになり、現在、二世帯住宅を探しています。それと同時に、夫や両親と、どんな家にするかの話し合いをしています。玄関は親世帯と私たち夫婦とは別にするか、さらに、家の中の世帯も分けるのか、リビングやキッチン、浴室を共用するのか、色々迷うことが多いです。結局、一つ屋根の下、親世帯と住居を分けてしまうより、一緒にリビングでくつろいで、食事を皆で取り囲むように暮らす
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株主・債権者・投資家などに開示すること
税法は、今のところ会計ビッグバンとは必ずしも歩調を合わせてはいないように思います。しかし、最近は有価証券の評価方法について、時価会計の導入に合わせて企業が保有する大半の有価証券について、低価法を廃止するなどの改正がなされています。税収増につながるような会計ビッグバンの税法への導入については、税務当局の対応は素早いようです。税金費用を正しく計上するための手法税効果会計とは、税金という費用を企業会計の
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「供給」を優先するケースが多い
オフィスビルでも同様の失敗が数多くありました。今後も失敗は増えていくはずです。東京のデベロッパーが、ある地方都市の駅前に、相当に割高な価格でビル用地を取得しました。一坪、一〇〇〇万円をはるかに超えた高値。駅前の一等地だからと言っても考えられない価格です。このような価格の土地でビルを建設しても、採算が合うとはとても思えません。地方都市では、そもそもオフィス需要のパイが小さく、大型のオフィスビルがほん
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必ず新築時に施工することが肝要
よくアメリカは砂漠の上に家が建ち、日本では田んぼの中に建っているようなものだと言いますが、それほど、雨が多い日本の家屋は湿気で土台や床組が腐り易くなります。5〜10年経った家の床がなんとなくフカフカするのもこの湿気により腐りが始まっている証拠です。まず、地盤に含まれている湿気をいかに建物に入る前に遮断するかが大切です。大半はベタ基礎の下にビニールシートを敷き詰め防湿処理をします。次に建物ですが、防
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手配段取り工程表の作成
通常、工程表は業者職人が現場にいる期間を表しています。しかし、彼らの作業の中で現場以外の場所で作業をしている訳で、それが工場であったり、また部品がメーカーから到着するのを待っていたりするのです。だから、現場以外で仕事をしている彼らの日数を知っていなければなりません。そうするためにも、業者職人から作業に必要な日数を聞かなければならない訳ですが、素直に聞けば良いというわけではなく、現場での工期に間に合
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間柱の瑕疵
間柱は柱と柱の間に入れる部材で、筋違と交差することがある。その場合には、間柱の方に「欠き」を造るべきで、外力に対する補強材である筋違は決して切り欠いてはいけない。交差箇所を固定する時は、筋違側から釘2本を打って固定する。一般には、大壁の間柱は下ごしらえの材料を使い斜め大釘2本打ちで止める。開口部の間柱は土台や胴差しなどの横架材に「ほぞ穴」を造り、「ほぞ差し」にして材面から大釘2本打ちで固定する。「
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江戸の町の不燃化を推進した大岡越前守
大岡越前守は、名奉行とされているが、本当の意味は、彼がたぐい稀なる都市計画の名手であったことによる。江戸時代の街並みは火事に弱く、大火となれば果てしなく燃え続けた。これは屋根が茅葺きであり、燃え草そのものだったからだ。火災対策として、「いろはには…」と多くの組を編成して地区ごとに自主消防団（町火消し）を結成し、消火のための防火用水を設雌した行政力は大きい。最大の功績は、それまで武家屋敷にしか許され
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地価が上昇した背景
地価が上昇した背景には、ファンドや外資系企業が日本の不動産に投資した影響があります。投資型の不動産市場の拡大やそれに伴う不動産の流動化事業により、投資対象となるワンルーム型マンションと実需向けマンションという異なるタイプのマンションが競合する土地の価格が上昇したのです。また、同様に商業地などファンドが求めるビルと実需向けマンションが競合する土地の価格も上昇しました。なかには、販売価格を高く設定して
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時価の七〜八割程度を融資の目途にしている
注意すべきポイントは、自宅の担保評価次第では借り換えしたくても借り換えできないという点だ。借り換えでは、いったん公庫の抵当権を抹消して、借り換え先の銀行などで改めて物件を担保にして融資を行う。その際、不動産の担保評価が下がっていると、借り換え先の銀行などから融資を受けられないケースがあるのだ。地価の下落で自宅の担保価値が下がり、一方で銀行などは査定を厳しくして時価の七〜八割程度を融資の目途にしてい
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東京の古い賃貸アパートに住む弟
弟は、高校を卒業したらこの町を出たくて、東京の大学を受験しました。両親は、受験したところで偏差値が低い弟は、受かりっこないだろうとタカとくくっていたのです。ところが、弟が最後まで粘って勉強したかいがあって、見事に合格したのです。さて、それからが大変です、弟は両親の仕送りには頼れないのを知っていたので、奨学金をもらってバイトをしながらなんとか勉学の日々を送っていたのです。ある日、旅行で東京見物に出た
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中古一戸建ての家にヒビがが・
15年程前に中古一戸建てを購入して、それ以来は何の欠陥もなく、家族でとてもいい家を購入したと喜んでいました。小さいながらにも庭もあり、リビングも広く、収納もバツグンな家。5年前に少々大きな地震がありました。家具が倒れたり、ガラスが割れたりなどの被害もなく、高いところに置いていた物が下に落ちてきたくらいで済みました。しかし数日後、玄関のドアが閉まりにくくなっている事に気づき、念のため家全体の被害を確
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栄華を誇った最後の皇帝の住宅
東ローマ帝国の首都がコンスタンティノープルでしたが、そこに巨大な宮殿が存在しました。何度か増改築を繰り返しました。しかし現存する資料が少ないため、どのような住宅だったのか、どのようなスペースがあったのかはまったく不明です。しかしその後、コンスタンティノープルは放棄されました。財政難により巨大な宮殿を維持できず、鉛で作っていた屋根板を売るほどでした。こんな状態が続いた上に第4次十字軍で東ローマ帝国が
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三坊一照壁、四合五天井の麗江という街
三坊一照壁、四合五天井という言葉がある。これは、麗江のナシ族の民家の特徴を表わす言葉である。三坊一照壁は、その家の主人が住む正房という立派な家の両側に控え目な建物が軒を接し、その前の中庭の反対側に照壁という厚い壁があるつくりである。四合五天井は四セットの家屋に五つの中庭があるという意味である。いくつかの独立家屋とその組み合わせで構成されていて、いくつもの中庭がある。私が考える心地よい住宅の要素をか
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サイディングも寿命を短くする一因
コンクリート製のサイディングを使用すると、結露以外にも、建物の寿命を短くする原因を引き起こします。コンクリート性のサイディングは、雨や露などの水分を含みやすい構造です。物体であれ、雨や露のような液体であれ、すべての物質は肉限では見えない小さな粒子が集まり構成されています。電子顕微鏡で、サイディングと雨の粒子を覗いてみると、明らかにサイディングの粒子が雨の粒子より大きいのが分かります。これはどういっ
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担保が土地からプロジェクトに変わっただけの融資方式
プロジェクトファイナンスは、融資先の企業や経営者の信用度や返済能力よりも、当該プロジェクトの将来の成果のみに頼る融資方式である。ゆえに金融機関は投資するプロジェクトの内容を精査しなければならない。融資先がいくら多くの優良資産を持っていようが関係ない。企業の名前を信用して貸してもいけないのである。逆にいえば、このプロジェクト以外に資産はないという「一発屋」に金を貸すということだ。銀行にはそうした一発
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資産の交換、要件を満たせば「繰り延べ」が認められる
税法上は交換も譲渡の一種と考えられています。つまり、自分の資産を相手に譲り、その売ったお金で相手の資産を買ったとみなされるわけです。したがって譲渡所得の計算を行なうわけですが、次の要件をすべて満たすものは課税の繰り延べが認められています。1譲渡資産は一年以上所有していること。2取得する資産も相手が一年以上所有しており、かつ交換のために取得したものではないこと。3譲渡資産の時価と取得資産の時価との差
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マイホーム、三年目の年末までに売却すればトクをする
「せっかくマイホームを持ってもすぐ転勤になって、マイホームを手放さなければならなくなった」という話をよく聞きます。また、空気のきれいな地方で永住しようとすれば、以前のマイホームを売らなければなりません。ここでよく覚えておいてほしいことがあります。それは三〇〇〇万円の特別控除を受けるためには、「住まなくなってから三年たった日の属する年の一二月三一日までに売る」ことが必要だということです。もし一日でも
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「手付け金の支払い」を理解しておこう
マンションなどを分譲する大手の業者は、申込金で優先権が決まるようにしています。この申込金は、１０万円が一般的ですが、万が一、買い主の考えが変わったりすれば、その旨通告することで、１０万円は戻さなければならないことになっています。これは法律で決まっていることですし、判例でもそのようになっています。したがって、もし「返すことはできない」というような業者がいたならば、それは、都道府県の不動産業者を監督す
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転勤族も、早くマイホームを買うべし
新しい「借地借家法」を政府はつくりまして、転勤でサラリーマンが窮地に追い込まれないような工夫をしました。その法律の説明は長くなるので省略しますが、ポイントだけわかりやすくいえば、「転勤が終わって帰ってきたら、借り主は無条件で出ていかなければならない。そういう約束で、一時的な。期限つきの契約を、貸し主と借り主が結ぶ」こういう内容ですから、他人に貸したマイホームを乗っ取られる心配は皆無で、また居住権を
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法律違反の業者に注意
料率で定められた代金以外は、原則として受け取ってはならないことになっているので、お客さん（買い主）をクルマで案内して来たからとか、売るのに手間がかかったから、といった理由でその代金を要求するような業者があったとすれば、その業者の行為は法律違反ということになる。代金の要求を拒否することはもちろん、そんな業者に仲介を依頼することなど、即刻やめにすべきだろう。仲介業者にたいする報酬の支払い時期は、法律で
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業者決定の最大要因は、担当者との相性
この人の相性の問題は本当にやっかいだ。冷静な判断を鈍らせてしまう。どんなにじっくりと打ち合わせをする時間がある人でも、また建築コストが予算的にオーバーしていたとしても、そして自分が目指す家づくりのこだわりが違った方向に行ったとしても、打ち合わせをしている担当者次第でいっぺんに変わってしまう。その証拠に、どこのハウスメーカーの家づくりのアンケートでも、そして私が今までいっしょに家づくりをしてきた人の
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売買はこうして成立する
購入したい土地が見つかれば、不動産仲介業者に購入申込書を提出し、申し込みをする。表に出ている金額は、売主の売却希望額だから、そのままの金額で申し込む必要はない。通常、仲介業者は、あなたの依頼した仲介業者であっても、売主側の味方をするケースが多い。なぜなら早く成約させたいし、金額も高いほうが自動的に仲介手数料も高くなるからだ。したがって、多少価格は交渉できるがこのくらいが限度ですよと高い購入価格を書
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